Montants par tranche de prix
Le calcul des frais de notaire pour un appartement suit les mêmes règles que pour tout bien immobilier. Le montant dépend du prix d'achat et du caractère ancien ou neuf du logement. Voici les estimations pour les prix les plus courants :
| Prix de l'appartement | Frais ancien (~%) | Frais neuf / VEFA (~%) |
|---|---|---|
| 80 000 € | 6 530 € (8,16 %) | 2 350 € (2,94 %) |
| 120 000 € | 9 420 € (7,85 %) | 3 310 € (2,76 %) |
| 180 000 € | 13 940 € (7,74 %) | 4 750 € (2,64 %) |
| 250 000 € | 19 200 € (7,68 %) | 6 430 € (2,57 %) |
| 350 000 € | 26 720 € (7,63 %) | 8 830 € (2,52 %) |
| 500 000 € | 38 000 € (7,60 %) | 12 430 € (2,49 %) |
Appartement ancien vs neuf (VEFA)
La distinction entre ancien et neuf reste le principal facteur de variation des frais de notaire pour un appartement :
Appartement ancien
Un appartement est considéré comme ancien dès lors qu'il a déjà fait l'objet d'une première vente, ou qu'il a plus de 5 ans. Les droits de mutation (DMTO) s'élèvent à environ 5,81 % du prix dans la majorité des départements. Ce poste représente environ 80 % du total des frais de notaire.
Le marché de l'ancien domine largement le marché des appartements en France, notamment dans les grandes villes où le parc immobilier est constitué à plus de 90 % de biens anciens.
Appartement neuf (VEFA)
L'achat d'un appartement neuf se fait le plus souvent en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), c'est-à-dire sur plan. Les frais de notaire sont réduits à 2-3 % car seule la taxe de publicité foncière de 0,715 % s'applique (la TVA à 20 % étant déjà intégrée au prix par le promoteur).
Pour un appartement neuf à 250 000 €, les frais de notaire ne représentent qu'environ 6 430 €, contre 19 200 € dans l'ancien. C'est une économie substantielle de 12 770 € qui peut être réinjectée dans l'aménagement du logement.
Pour en savoir plus : frais dans l'ancien | frais pour une maison
Spécificités copropriété (état daté, syndic)
L'achat d'un appartement en copropriété implique des vérifications et des documents supplémentaires par rapport à l'achat d'une maison individuelle. Le notaire doit s'assurer de la situation financière et juridique du lot vendu au sein de la copropriété :
- Règlement de copropriété : le notaire vérifie les droits et obligations attachés au lot (usage, répartition des charges, servitudes).
- Procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : ils permettent de connaître les travaux votés, les litiges en cours et les décisions importantes prises par le syndicat des copropriétaires.
- Carnet d'entretien de l'immeuble : document obligatoire retraçant les travaux effectués et à prévoir sur les parties communes.
- Fiche synthétique de la copropriété : elle regroupe les données financières et techniques essentielles (nombre de lots, budget prévisionnel, dettes éventuelles).
- Diagnostic technique global (DTG) : s'il existe, il donne une vision d'ensemble de l'état de l'immeuble et des travaux à programmer.
Tous ces documents sont normalement fournis par le vendeur et le syndic. Leur analyse par le notaire est incluse dans ses émoluments et ne génère pas de frais supplémentaires pour l'acquéreur.
L'état daté : un coût supplémentaire
L'état daté est un document spécifique à la copropriété, indispensable pour toute vente d'un lot. Il est établi par le syndic de copropriété et transmis au notaire avant la signature de l'acte authentique.
Que contient l'état daté ?
L'état daté récapitule la situation financière du copropriétaire vendeur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires :
- Les charges de copropriété impayées éventuelles.
- Les avances et provisions versées (fonds de travaux, avances de trésorerie).
- Les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur.
- Les travaux votés mais non encore appelés.
Combien coûte l'état daté ?
Depuis le 1er juin 2020, le coût de l'état daté est plafonné par décret à 380 € TTC. Ce plafond a mis fin aux abus de certains syndics qui facturaient ce document jusqu'à 600 ou 700 €. L'état daté est à la charge du vendeur, mais son coût se retrouve dans les frais globaux de la transaction.
Questions fréquentes
Pour un appartement ancien, les frais de notaire s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix d'achat. Par exemple, pour un appartement à 180 000 €, comptez environ 14 000 € de frais de notaire. Ce taux est identique à celui d'une maison ancienne.
L'état daté est un document fourni par le syndic de copropriété lors de la vente d'un lot. Il récapitule la situation financière du copropriétaire vendeur (charges impayées, avances, provisions). Son coût est plafonné à 380 € TTC depuis 2020 et il est à la charge du vendeur.
Oui, si l'appartement est vendu avec du mobilier (cuisine équipée, placards sur mesure, électroménager encastré), leur valeur peut être déduite du prix de vente avant calcul des droits de mutation. Il faut fournir une liste détaillée et estimée au prix réel. L'économie peut atteindre 500 à 2 000 € sur les frais de notaire.
Le taux des frais de notaire est identique (7-8 % ancien, 2-3 % neuf). Cependant, en copropriété, un coût supplémentaire s'ajoute : l'état daté demandé au syndic, plafonné à 380 € TTC. Le notaire doit également vérifier les documents de copropriété (règlement, PV d'AG, carnet d'entretien), mais cette vérification est incluse dans ses émoluments.