Tableau des frais par prix d'achat (100K à 500K)
Le montant des frais de notaire dépend principalement du prix d'achat et du caractère ancien ou neuf de la maison. Voici une estimation pour les prix les plus courants, basée sur un département au taux standard de 4,50 % :
| Prix de la maison | Frais ancien (~%) | Frais neuf (~%) | Économie neuf |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 7 920 € (7,92 %) | 2 830 € (2,83 %) | 5 090 € |
| 150 000 € | 11 680 € (7,79 %) | 4 030 € (2,69 %) | 7 650 € |
| 200 000 € | 15 440 € (7,72 %) | 5 230 € (2,62 %) | 10 210 € |
| 250 000 € | 19 200 € (7,68 %) | 6 430 € (2,57 %) | 12 770 € |
| 300 000 € | 22 960 € (7,65 %) | 7 630 € (2,54 %) | 15 330 € |
| 350 000 € | 26 720 € (7,63 %) | 8 830 € (2,52 %) | 17 890 € |
| 400 000 € | 30 480 € (7,62 %) | 10 030 € (2,51 %) | 20 450 € |
| 450 000 € | 34 240 € (7,61 %) | 11 230 € (2,50 %) | 23 010 € |
| 500 000 € | 38 000 € (7,60 %) | 12 430 € (2,49 %) | 25 570 € |
Maison ancienne vs maison neuve : la différence
La distinction entre ancien et neuf est le facteur qui pèse le plus lourd sur le montant des frais de notaire. Voici ce qu'il faut retenir :
Maison ancienne (plus de 5 ans)
Une maison est considérée comme ancienne dès lors qu'elle a déjà fait l'objet d'une première mutation, ou qu'elle a été achevée depuis plus de 5 ans. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s'appliquent au taux plein, soit environ 5,81 % du prix dans la plupart des départements. C'est ce poste qui explique le taux global de 7 à 8 %.
La grande majorité des maisons vendues en France sont des biens anciens. Le marché de la revente représente environ 80 % des transactions immobilières résidentielles.
Maison neuve (moins de 5 ans, première vente)
Une maison est considérée comme neuve si elle n'a jamais été habitée et est vendue pour la première fois dans les 5 ans suivant son achèvement. Dans ce cas, seule la taxe de publicité foncière à 0,715 % s'applique, car la TVA à 20 % a déjà été acquittée par le constructeur ou le promoteur.
Résultat : pour une maison neuve à 250 000 €, vous payez environ 6 430 € de frais au lieu de 19 200 € dans l'ancien, soit une économie de 12 770 €.
Pour un comparatif approfondi, consultez nos pages dédiées : frais dans l'ancien et frais dans le neuf.
Maison avec terrain : comment calculer ?
Lorsqu'on achète une maison, le terrain est généralement inclus dans le prix de vente. Mais il existe plusieurs configurations qui modifient le calcul des frais de notaire :
Achat d'une maison existante avec terrain
C'est le cas le plus simple. Vous achetez un bien ancien comprenant la maison et son terrain. Les frais de notaire se calculent sur le prix total de la transaction, terrain inclus. Le taux ancien s'applique sur l'ensemble.
Achat terrain + construction séparée
Si vous achetez d'abord un terrain nu pour y faire construire, il y a deux opérations distinctes :
- Le terrain : frais de notaire au taux ancien (7-8 %), calculés sur le prix du terrain seul.
- La construction : pas de frais de notaire au sens classique, car le contrat de construction (CCMI) n'est pas un acte notarié de vente. Seuls les frais de garantie du prêt s'appliquent.
Cette configuration est souvent plus avantageuse : si le terrain coûte 80 000 € et la maison 170 000 €, les frais de notaire ne portent que sur 80 000 € (soit environ 6 500 €), contre 19 200 € si vous achetiez une maison existante à 250 000 €.
Achat terrain + maison dans le même acte (promoteur)
Quand un promoteur vend un terrain avec une maison à construire dans le même acte, les frais sont calculés sur le prix total. Toutefois, si le bien est considéré comme neuf (VEFA), le taux réduit s'applique.
Pour en savoir plus sur les frais liés au terrain, consultez notre page frais de notaire terrain.
Frais supplémentaires à prévoir (hypothèque, état des lieux)
Au-delà des frais de notaire stricto sensu, l'achat d'une maison peut entraîner des frais annexes qu'il est important d'anticiper :
Garantie du prêt immobilier
Si vous financez votre achat par un crédit immobilier, la banque exigera une garantie. Les deux options principales sont :
- Hypothèque conventionnelle : environ 1,5 % du montant emprunté, inscrite par acte notarié. Cette garantie entraîne des frais supplémentaires chez le notaire (droits d'enregistrement, émoluments, CSI).
- Caution (type Crédit Logement) : environ 1 % du montant emprunté, mais partiellement restituable en fin de prêt. Pas d'acte notarié nécessaire.
Diagnostics techniques
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) complet : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement, etc. Ces frais sont à la charge du vendeur, mais leur coût (500 à 1 000 €) se répercute parfois dans le prix de vente.
Frais d'agence immobilière
Si vous passez par une agence, les honoraires (3 à 8 % du prix) s'ajoutent au prix. Attention : si les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur et inclus dans le prix de l'acte, les frais de notaire se calculent sur le prix hors honoraires d'agence (si ceux-ci sont clairement séparés dans le mandat).
Comment intégrer les frais dans votre budget
Les frais de notaire constituent une dépense importante qu'il faut impérativement prévoir dans votre plan de financement :
Apport personnel recommandé
La plupart des banques demandent un apport personnel couvrant au minimum les frais de notaire, soit environ 8 à 10 % du prix d'achat dans l'ancien. Pour une maison à 250 000 €, prévoyez au moins 20 000 à 25 000 € d'apport.
Financement à 110 %
Certaines banques acceptent de financer les frais de notaire dans le prêt, portant le financement à 110 % du prix du bien. Cette option est plus coûteuse car elle augmente le montant total emprunté et les intérêts associés.
PTZ et frais de notaire
Le prêt à taux zéro (PTZ) ne couvre pas les frais de notaire. Il finance uniquement une partie du prix d'acquisition du bien. Les frais de notaire doivent être financés par l'apport personnel ou un prêt complémentaire.
Pour savoir qui règle les frais de notaire lors d'une vente, consultez notre guide Qui paie les frais de notaire ? Découvrez également les différences entre compromis et promesse de vente.
Questions fréquentes
Pour une maison ancienne à 200 000 €, les frais de notaire s'élèvent à environ 15 400 €, soit 7,7 % du prix d'achat. Pour une maison neuve au même prix, comptez environ 5 200 €, soit 2,6 %. La différence provient essentiellement des droits de mutation, bien plus élevés dans l'ancien.
Oui, les frais de notaire sont calculés de la même manière pour une maison et un appartement. Le taux dépend du caractère ancien ou neuf du bien, pas du type de logement. Seul l'état daté, spécifique à la copropriété, peut s'ajouter pour un appartement (environ 380 € maximum).
Si vous achetez une maison existante avec son terrain, les frais se calculent sur le prix total. En revanche, si vous achetez un terrain nu puis faites construire, les frais de notaire ne portent que sur le terrain (au taux ancien de 7-8 %), la construction via un CCMI n'étant pas soumise aux frais de notaire classiques.
Oui, la plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire dans le prêt immobilier (financement à 110 %). Cependant, cela augmente le montant emprunté et le coût total du crédit. Le PTZ ne couvre pas les frais de notaire, qui doivent être financés par l'apport ou un prêt complémentaire.