Pourquoi les frais sont réduits dans le neuf ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf (achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant jamais été habité) ou en VEFA (sur plan), vous bénéficiez d'une fiscalité allégée sur les frais de notaire.
La raison principale : les droits de mutation, qui constituent la part la plus importante des frais dans l'ancien (environ 5,81% du prix), sont remplacés par la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715%.
Cette différence s'explique par le fait que l'État a déjà perçu la TVA immobilière (20%) sur la construction du bien neuf. Il serait donc injuste de taxer une seconde fois l'acquéreur avec des droits de mutation élevés. De plus, les achats en zone ANRU ou QPV peuvent bénéficier d'exonérations supplémentaires.
Taxe de publicité foncière (0,715%)
La taxe de publicité foncière (TPF) est le seul impôt prélevé par l'État lors d'un achat dans le neuf. Son taux est fixé à 0,715% du prix de vente, soit environ 8 fois moins que les droits de mutation dans l'ancien.
Cette taxe se décompose ainsi :
- 0,70% de taxe de publicité foncière proprement dite
- 0,015% correspondant à la contribution de sécurité immobilière additionnelle (frais d'assiette)
Elle remplace intégralement la taxe départementale (4,50%), la taxe communale (1,20%) et les frais d'assiette (environ 0,11%) qui s'appliquent dans l'ancien.
VEFA : les spécificités
La VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) désigne l'achat d'un bien immobilier sur plan, avant ou pendant sa construction. C'est le mode d'acquisition le plus courant dans le neuf.
En VEFA, les frais de notaire bénéficient du même régime fiscal réduit que tout achat dans le neuf : la taxe de publicité foncière à 0,715% s'applique au lieu des droits de mutation classiques.
Rôle du notaire en VEFA
Le notaire intervient pour la rédaction et la signature de l'acte authentique de vente. Il vérifie la conformité du contrat de réservation, s'assure de la validité des garanties (garantie financière d'achèvement, assurance dommages-ouvrage) et procède à la publication de la vente au service de publicité foncière.
Paiement des frais
Les frais de notaire sont appelés lors de la signature de l'acte authentique, généralement quelques mois après la réservation. Ils sont calculés sur le prix total du bien (terrain + construction), et non sur les seuls appels de fonds déjà versés.
Exemples de calcul des frais de notaire dans le neuf
Voici le détail des frais de notaire pour trois prix d'achat dans le neuf, selon le barème en vigueur en 2026 :
| Composante | 200 000 € | 350 000 € | 500 000 € |
|---|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière (0,715%) | 1 430 € | 2 503 € | 3 575 € |
| Émoluments notaire TTC | 2 744 € | 3 543 € | 4 743 € |
| Débours | 1 200 € | 1 200 € | 1 200 € |
| Contribution sécurité immobilière (0,10%) | 200 € | 350 € | 500 € |
| Total frais de notaire | 5 574 € | 7 596 € | 10 018 € |
| % du prix d'achat | 2,79% | 2,17% | 2,00% |
On constate que le pourcentage de frais diminue à mesure que le prix augmente, grâce au barème dégressif des émoluments du notaire et au montant fixe des débours.
Neuf vs ancien : comparaison des frais
Le tableau ci-dessous compare les frais de notaire pour un même prix d'achat, selon que le bien est neuf ou ancien (département à taux standard de 4,50%) :
| Prix d'achat | Frais dans le neuf | Frais dans l'ancien | Économie |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 5 574 € (2,79%) | 15 774 € (7,89%) | 10 200 € |
| 300 000 € | 7 790 € (2,60%) | 23 190 € (7,73%) | 15 400 € |
| 500 000 € | 10 018 € (2,00%) | 38 018 € (7,60%) | 28 000 € |
L'économie réalisée en achetant dans le neuf est significative : entre 10 000 € et 28 000 € selon le prix du bien. Cette différence peut être réinvestie dans l'aménagement ou la décoration du logement.
Questions fréquentes sur les frais de notaire dans le neuf
Dans le neuf, les droits de mutation classiques (environ 5,81%) sont remplacés par la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715%. C'est cette différence majeure qui ramène les frais totaux à seulement 2 à 3% du prix d'achat. L'État a en effet déjà perçu la TVA à 20% sur la construction.
En 2026, les frais de notaire dans le neuf représentent entre 2% et 3% du prix d'achat. Ce taux comprend la taxe de publicité foncière (0,715%), les émoluments du notaire (barème dégressif + TVA 20%), les débours (environ 1 200 €) et la contribution de sécurité immobilière (0,10%).
Oui, la VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement), c'est-à-dire l'achat sur plan, bénéficie des mêmes frais réduits que tout achat dans le neuf. La taxe de publicité foncière s'applique au taux de 0,715% au lieu des droits de mutation classiques. Les émoluments du notaire restent identiques.
L'économie sur les frais de notaire est considérable : pour un bien à 200 000 €, vous économisez environ 10 000 € ; pour un bien à 300 000 €, environ 15 000 € ; et pour un bien à 500 000 €, environ 28 000 €. Les frais passent d'environ 7 à 8% dans l'ancien à seulement 2 à 3% dans le neuf.