Qu'est-ce que la VEFA ?
La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est le cadre juridique de l'achat sur plan. Vous achetez un logement qui n'est pas encore construit ou dont la construction est en cours. Le promoteur s'engage à livrer le bien achevé à une date convenue, et vous en devenez progressivement propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Ce mode d'acquisition est encadré par les articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Il offre plusieurs garanties à l'acheteur :
👉 Consultez aussi notre page sur droits de mutation réduits.
- Garantie financière d'achèvement (GFA) : un organisme financier garantit que le programme sera terminé même en cas de défaillance du promoteur.
- Garantie de parfait achèvement : pendant un an après la livraison, le promoteur doit réparer tous les désordres signalés.
- Garantie biennale : deux ans de couverture pour les équipements dissociables (volets, robinetterie, etc.).
- Garantie décennale : dix ans de protection contre les vices compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination.
L'achat en VEFA concerne principalement les appartements neufs en programme immobilier, mais peut aussi s'appliquer à des maisons individuelles en lotissement vendues par un promoteur.
Pourquoi les frais sont réduits ?
La réduction des frais de notaire en VEFA s'explique par le mécanisme fiscal qui s'applique aux biens neufs :
La TVA remplace les droits de mutation
Dans l'ancien, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) représentent environ 5,81 % du prix et constituent l'essentiel des frais de notaire. En VEFA, ces droits sont remplacés par la TVA immobilière à 20 %, déjà intégrée dans le prix de vente par le promoteur.
L'acheteur ne paie donc que la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % (au lieu de 5,81 %), ce qui réduit considérablement la facture. En zone ANRU, des exonérations supplémentaires peuvent encore diminuer ce montant.
Décomposition des frais en VEFA
| Poste | Ancien | VEFA (neuf) |
|---|---|---|
| Droits de mutation / TPF | ~5,81 % | 0,715 % |
| Émoluments du notaire | ~1 % | ~1 % |
| Débours et formalités | ~1 200 € | ~1 200 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % | 0,10 % |
| Total estimé | 7-8 % | 2-3 % |
Concrètement, pour un appartement en VEFA à 300 000 €, les frais de notaire s'élèvent à environ 7 630 € au lieu de 22 960 € dans l'ancien, soit une économie de plus de 15 000 €.
Pour en savoir plus sur les taux réduits : frais de notaire dans le neuf
Quand payer les frais de notaire en VEFA ?
Le calendrier de paiement en VEFA diffère de celui d'un achat classique. Voici les étapes clés :
1. Contrat de réservation (pas de frais de notaire)
La première étape est la signature du contrat de réservation (ou contrat préliminaire) directement avec le promoteur. Ce document, signé sous seing privé, engage les deux parties et fixe le prix, la description du bien et le délai de livraison. À ce stade, vous versez un dépôt de garantie :
- 5 % du prix si la signature de l'acte authentique est prévue dans les 12 mois.
- 2 % si le délai est de 12 à 24 mois.
- Aucun dépôt au-delà de 24 mois.
Aucun frais de notaire n'est dû à cette étape. Vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours après réception du contrat.
2. Acte authentique (frais de notaire dus)
Les frais de notaire sont payés à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, généralement 3 à 6 mois après la réservation. C'est à ce moment que vous devenez officiellement propriétaire du bien en cours de construction.
Le notaire vous demandera de provisionner les frais quelques jours avant la signature. Le montant exact vous sera communiqué à l'avance.
3. Appels de fonds (pas d'impact sur les frais)
Après la signature de l'acte authentique, le promoteur vous adresse des appels de fonds échelonnés selon l'avancement des travaux. Ces paiements progressifs ne modifient en rien le calcul des frais de notaire, qui ont été réglés une seule fois sur la base du prix total.
Le contrat de réservation vs l'acte authentique
Il est important de bien distinguer ces deux étapes juridiques, car elles n'ont pas la même portée :
| Critère | Contrat de réservation | Acte authentique |
|---|---|---|
| Nature juridique | Sous seing privé | Acte notarié |
| Intervention du notaire | Non obligatoire | Obligatoire |
| Frais de notaire | Aucun | 2-3 % du prix |
| Transfert de propriété | Non | Oui |
| Droit de rétractation | 10 jours | Non applicable |
| Versement | Dépôt de garantie (2-5 %) | Premier appel de fonds |
Le notaire vérifie la conformité du programme, les autorisations d'urbanisme, la garantie financière d'achèvement et tous les documents réglementaires. C'est cette prestation qui justifie ses émoluments, calculés selon le barème réglementé.
Questions fréquentes
En VEFA (achat sur plan), les frais de notaire sont réduits à 2-3 % du prix d'achat, contre 7-8 % dans l'ancien. Cette réduction s'explique par le fait que la TVA immobilière de 20 % a déjà été payée par le promoteur, ce qui exonère l'acheteur des droits de mutation classiques (5,81 %).
Les frais de notaire en VEFA sont payés à la signature de l'acte authentique chez le notaire, et non lors de la signature du contrat de réservation. L'acte authentique est généralement signé quelques mois après la réservation, avant le début des appels de fonds échelonnés.
Non, le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) est un document sous seing privé qui ne nécessite pas l'intervention du notaire. Seul le dépôt de garantie (généralement 5 % du prix) est versé à ce stade. Les frais de notaire ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique.
Non, les appels de fonds échelonnés selon l'avancement de la construction n'ont aucun impact sur le calcul des frais de notaire. Ceux-ci sont calculés une seule fois, sur le prix total du bien, lors de la signature de l'acte authentique.