La réponse dépend de la nature de votre achat : résidence principale, investissement locatif, LMNP ou SCI.
Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles de vos impôts. Il n'existe aucun mécanisme fiscal permettant de récupérer tout ou partie des frais d'acquisition de votre logement personnel.
Cette règle s'applique à l'ensemble des composantes des frais de notaire :
👉 Consultez aussi notre page sur frais en SCI.
En revanche, lorsque vous revendez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée d'impôt, quel que soit le montant du gain. C'est le principal avantage fiscal lié à la résidence principale.
Les frais de notaire ne sont pas non plus déductibles pour l'achat d'une résidence secondaire occupée par le propriétaire.
Si vous achetez un bien destiné à la location nue et que vous déclarez vos revenus au régime réel d'imposition, une partie des frais de notaire est déductible de vos revenus fonciers.
Concrètement, voici ce qui est déductible et ce qui ne l'est pas :
| Composante | Déductible ? |
|---|---|
| Droits de mutation (taxe départementale) | Non |
| Émoluments du notaire | Oui |
| Frais d'hypothèque / privilège de prêteur de deniers | Oui |
| Contribution de sécurité immobilière | Non |
| Débours (documents d'urbanisme, cadastre) | Oui |
La déduction s'effectue sur la déclaration de revenus de l'année d'acquisition (formulaire 2044). Si le montant des charges déductibles dépasse vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Attention : si vous optez pour le régime micro-foncier (revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30 % et vous ne pouvez pas déduire les frais réels.
En location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, les frais de notaire ne sont pas déduits en charges mais amortis comptablement. Le traitement fiscal est différent de la location nue :
Exemple concret : pour un achat à 200 000 euros avec 16 000 euros de frais de notaire, l'amortissement annuel des frais d'acquisition est de 3 200 euros par an pendant 5 ans (16 000 / 5).
Autre option : les frais de notaire peuvent être comptabilisés en charges de l'exercice d'acquisition, ce qui permet de les déduire intégralement la première année. Cette option est souvent préférée lorsque les revenus locatifs de l'année sont suffisants pour absorber la charge.
En LMNP au régime micro-BIC, aucune déduction spécifique n'est possible. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes.
Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) bénéficient du traitement fiscal le plus favorable en matière de frais de notaire. La totalité des frais d'acquisition, droits de mutation compris, peut être :
La première option (passage en charges) est généralement préférée car elle offre un avantage fiscal immédiat et concentré sur une seule année.
Attention : les SCI soumises à l'IR (impôt sur le revenu) suivent les mêmes règles que les particuliers en matière de déduction des frais de notaire. Seul le passage à l'IS ouvre droit à ce traitement avantageux.
Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS dépend de nombreux facteurs (objectif patrimonial, durée de détention, fiscalité de la plus-value). Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la meilleure option.
Le dispositif Pinel offre une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient du logement, qui inclut les frais de notaire. Vous ne les déduisez pas directement, mais ils entrent dans la base de calcul de l'avantage Pinel (dans la limite de 300 000 euros et 5 500 euros/m2). En revanche, si vous déclarez au réel, vous pouvez également déduire les émoluments du notaire de vos revenus fonciers.
Pour un investissement locatif en location nue au régime réel, les frais déductibles se déclarent sur le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers), à la ligne 221 « Frais d'administration et de gestion » ou en ligne 227 selon la nature du frais. Pour un LMNP au réel, la déduction se fait via la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes).
Oui. Lors de la revente d'un bien (hors résidence principale), les frais de notaire d'acquisition sont ajoutés au prix d'achat pour calculer la plus-value imposable. Vous pouvez retenir soit les frais réels (justificatifs à conserver), soit un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Cela réduit la plus-value taxable et donc l'impôt dû.
Les émoluments du notaire sont soumis à la TVA à 20 %, qui figure sur la facture du notaire. Pour les professionnels assujettis à la TVA (marchands de biens, promoteurs), cette TVA est récupérable. Pour les particuliers et les SCI non assujetties, la TVA sur les émoluments n'est pas récupérable.
Les émoluments du notaire et les débours, déductibles des revenus fonciers au régime réel, peuvent contribuer à créer un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an (21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique). Au-delà, l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
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