Ce qui est négociable (émoluments) vs ce qui ne l'est pas (taxes)
Pour comprendre ce qui est négociable, il faut d'abord savoir de quoi se composent les frais de notaire. Sur un achat dans l'ancien à 300 000 euros, voici la répartition approximative :
- Droits de mutation (taxes) : environ 17 430 euros (5,81 % du prix) -- NON négociable. Ces taxes sont fixées par la loi et reversées intégralement à l'Etat, au département et à la commune.
- Emoluments du notaire : environ 2 395 euros TTC (barème dégressif + TVA) -- Partiellement négociable (remise possible de 20 % au-delà de 100 000 euros).
- Débours : environ 1 200 euros -- NON négociable. Ce sont des frais réels avancés par le notaire pour les formalités administratives.
- Contribution de sécurité immobilière : 300 euros (0,10 %) -- NON négociable. Taxe fixe reversée au service de publicité foncière.
Au total, seuls les émoluments du notaire sont potentiellement négociables, soit environ 10 à 15 % du total des frais. Les 85 à 90 % restants sont des taxes et des frais que le notaire collecte et reverse à des tiers.
La remise de 20 % : conditions et calcul
Depuis le décret du 1er janvier 2021, les notaires ont la possibilité d'accorder une remise sur leurs émoluments proportionnels, encadrée par l'article A444-174 du Code de commerce. Voici les règles :
- Taux maximum : la remise peut atteindre 20 % des émoluments.
- Assiette : elle ne s'applique que sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 euros de prix. Les émoluments sur les 100 000 premiers euros ne sont pas concernés.
- Application uniforme : si un notaire décide d'appliquer la remise, il doit l'accorder à tous ses clients de manière égale. Il ne peut pas faire de remise sélective.
- Affichage obligatoire : la remise doit être affichée dans l'étude et mentionnée sur le site du notaire.
Calcul concret de la remise
Prenons un achat à 300 000 euros. Les émoluments proportionnels se calculent par tranches :
- De 0 à 6 500 euros : 6 500 x 3,870 % = 251,55 euros
- De 6 500 à 17 000 euros : 10 500 x 1,596 % = 167,58 euros
- De 17 000 à 60 000 euros : 43 000 x 1,064 % = 457,52 euros
- De 60 000 à 300 000 euros : 240 000 x 0,799 % = 1 917,60 euros
Total HT : 2 794,25 euros. La part calculée au-delà de 100 000 euros est : 200 000 x 0,799 % = 1 598 euros HT. La remise de 20 % sur cette part donne : 1 598 x 20 % = 319,60 euros HT, soit environ 383 euros TTC.
Comment la demander à votre notaire
La remise de 20 % n'est pas une négociation individuelle : c'est une politique d'étude. Le notaire décide de l'appliquer ou non, et s'il le fait, tous ses clients en bénéficient. Voici comment procéder :
- Renseignez-vous en amont : avant de choisir votre notaire, demandez-lui s'il applique la remise de 20 % sur les émoluments. Un simple appel ou email suffit.
- Comparez les études : si votre notaire ne pratique pas la remise, vous pouvez choisir un autre notaire qui l'applique. En France, vous êtes libre de choisir votre notaire pour un achat immobilier.
- Vérifiez l'affichage : les notaires qui accordent la remise sont tenus de l'afficher dans leur étude et, souvent, sur leur site internet.
- Demandez la transparence : lors de l'établissement du devis de frais (avant la signature), vérifiez que la remise apparaît bien dans le détail des émoluments.
En pratique, de nombreux notaires ont adopté la remise de 20 % depuis 2021, notamment dans les grandes villes où la concurrence entre études est plus vive. Dans les zones rurales, c'est moins systématique.
L'impact réel sur le total des frais
Voici un tableau récapitulatif de la remise maximale pour différents prix d'achat :
| Prix d'achat | Emoluments totaux HT | Part au-delà de 100 000 € | Remise 20 % HT | Remise 20 % TTC |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 1 596 € | 399 € | 80 € | 96 € |
| 200 000 € | 1 996 € | 799 € | 160 € | 192 € |
| 300 000 € | 2 794 € | 1 598 € | 320 € | 383 € |
| 500 000 € | 4 392 € | 3 196 € | 639 € | 767 € |
| 800 000 € | 6 789 € | 5 593 € | 1 119 € | 1 342 € |
La remise devient significative uniquement pour les biens de valeur élevée. Pour un achat à 800 000 euros, l'économie de 1 342 euros reste modeste au regard du total des frais (environ 61 000 euros dans l'ancien). Pour des leviers plus puissants, consultez notre guide complet des 5 astuces ou les détails du barème officiel 2026.
Questions fréquentes
On ne peut négocier que les émoluments du notaire, qui représentent 10 à 15 % du total des frais. Les taxes (droits de mutation, environ 80 % du total) sont fixées par la loi et non négociables. Depuis 2021, le notaire peut accorder une remise allant jusqu'à 20 % sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 euros.
La remise s'applique uniquement sur la part des émoluments proportionnels calculée sur le montant excédant 100 000 euros. Pour un bien à 300 000 euros, les émoluments sur la tranche 100 000-300 000 euros sont d'environ 1 598 euros HT. La remise de 20 % représente donc environ 320 euros HT (383 euros TTC).
Si le notaire applique la remise, elle doit être affichée dans son étude et appliquée à tous ses clients de manière égale. Demandez simplement au notaire s'il la pratique. Si ce n'est pas le cas, vous êtes libre de choisir un autre notaire. La remise est une décision de l'étude, pas une négociation individuelle.
L'impact est modeste car les émoluments ne représentent que 10 à 15 % du total des frais. Sur un achat à 300 000 euros, la remise de 20 % représente environ 383 euros TTC, soit 1,7 % du total des frais de notaire. Pour des économies plus importantes, combinez cette remise avec d'autres astuces de réduction.