Création, achat immobilier, cession de parts, apport de biens : les frais de notaire liés à une SCI décryptés point par point.
Contrairement à une idée reçue, le recours au notaire n'est pas obligatoire pour créer une Société Civile Immobilière (SCI). Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé (entre les associés, éventuellement avec l'aide d'un avocat ou d'un expert-comptable).
Toutefois, l'intervention du notaire devient obligatoire dans un cas précis : lorsqu'un associé apporte un bien immobilier au capital de la SCI. L'apport immobilier nécessite un acte authentique notarié et une publication au service de la publicité foncière.
👉 Consultez aussi notre page sur droits de mutation applicables.
Si vous choisissez de faire rédiger les statuts par un notaire (recommandé pour des statuts sur mesure), les frais sont les suivants :
Sans notaire, les coûts de création se limitent aux formalités obligatoires : environ 500 à 800 € (publication JAL + immatriculation au greffe). Mais la rédaction des statuts est alors de votre responsabilité.
Lorsqu'une SCI achète un bien immobilier, les frais de notaire sont strictement identiques à ceux d'un achat par un particulier. Il n'y a ni majoration ni réduction liée au statut de société civile.
| Type de bien | Frais SCI | Frais particulier |
|---|---|---|
| Ancien (+ de 5 ans) | 7 à 8 % | 7 à 8 % |
| Neuf (- de 5 ans) ou VEFA | 2 à 3 % | 2 à 3 % |
| Terrain (particulier) | 7 à 8 % | 7 à 8 % |
| Terrain (lotisseur) | 2 à 3 % | 2 à 3 % |
La composition des frais est également identique : droits de mutation (taxe départementale + taxe communale), émoluments du notaire (barème proportionnel dégressif), débours et contribution de sécurité immobilière.
L'intérêt d'acheter en SCI ne réside donc pas dans une économie sur les frais de notaire, mais dans les avantages patrimoniaux et de gestion. Pour une simulation précise des frais d'acquisition, utilisez notre simulateur gratuit ou consultez le détail des frais pour un achat immobilier classique.
La cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière (c'est-à-dire dont l'actif est composé à plus de 50 % de biens immobiliers, ce qui est presque toujours le cas) est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % du prix de cession des parts.
Le droit de 5 % s'applique sur le prix de cession, avec un abattement global de 23 000 € proratisé au nombre de parts cédées par rapport au nombre total de parts de la SCI.
Exemple : une SCI a un capital de 1 000 parts. Un associé cède 200 parts pour un prix de 60 000 €. L'abattement applicable est de 23 000 € x (200/1 000) = 4 600 €. Le droit d'enregistrement s'élève à (60 000 - 4 600) x 5 % = 2 770 €.
La cession de parts de SCI peut se faire sous seing privé (sans notaire). Dans ce cas, le droit d'enregistrement de 5 % est tout de même dû et l'acte doit être enregistré au service des impôts dans le mois suivant la cession.
Si la cession est réalisée par acte notarié, le notaire se charge de l'enregistrement et perçoit ses émoluments en sus. Le recours au notaire est recommandé pour sécuriser la transaction, notamment lorsque les montants sont significatifs.
L'apport d'un bien immobilier au capital d'une SCI est une opération qui nécessite obligatoirement un acte notarié. Les frais associés dépendent du régime fiscal de la SCI et de la situation de l'apporteur.
Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (régime par défaut), l'apport immobilier bénéficie en principe d'une exonération de droits de mutation si l'apporteur s'engage à conserver les parts pendant au moins 3 ans. Dans le cas contraire, un droit de 5 % peut s'appliquer.
Pour une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés, l'apport immobilier est soumis à un droit fixe de 125 € (au lieu des droits proportionnels), ce qui est fiscalement avantageux.
Quel que soit le régime fiscal, l'apport immobilier génère :
Pour un bien évalué à 300 000 €, les émoluments du notaire pour l'apport sont d'environ 2 800 € TTC, auxquels s'ajoutent la contribution de sécurité immobilière (300 €) et les débours.
Oui, lorsqu'une SCI achète un bien immobilier, les frais de notaire sont strictement identiques à ceux d'un particulier : 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le barème des émoluments, les droits de mutation et les débours sont les mêmes. Consultez notre page achat immobilier pour le détail.
Non, sauf si un associé apporte un bien immobilier au capital. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé. Cependant, faire appel à un notaire est recommandé pour sécuriser les statuts, surtout en cas de SCI familiale destinée à organiser la transmission du patrimoine.
La cession de parts de SCI à prépondérance immobilière est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % du prix de cession. Un abattement de 23 000 € (proratisé au nombre de parts cédées) s'applique sur l'assiette taxable.
L'avantage n'est pas fiscal (les frais sont identiques) mais patrimonial : la SCI facilite la gestion et la transmission du bien, permet de donner des parts progressivement avec les abattements fiscaux, et évite les blocages de l'indivision. C'est un outil particulièrement adapté à la transmission familiale.
L'apport génère des émoluments du notaire (barème proportionnel), une contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et un droit d'enregistrement variable selon le régime fiscal : 125 € (droit fixe) si la SCI est à l'IS, ou potentiellement 5 % si la SCI est à l'IR dans certaines conditions. Pour un bien de 300 000 €, comptez environ 3 500 à 4 000 € de frais notariaux.
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