Terrain vendu par un particulier : 7-8 %
Lorsque vous achetez un terrain constructible à un particulier, la vente n'est pas soumise à la TVA. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) s'appliquent alors au taux plein, identique à celui d'un achat immobilier dans l'ancien.
La décomposition des frais est la suivante :
👉 Consultez aussi notre page sur taux par département.
- Taxe départementale : 4,50 % du prix (3,80 % dans 4 départements : Indre, Isère, Morbihan, Mayotte)
- Taxe communale : 1,20 % du prix
- Frais d'assiette : 2,37 % de la taxe départementale, soit environ 0,107 % du prix
- Émoluments du notaire : barème dégressif, environ 1 % pour un terrain à 100 000 €
- Débours : environ 1 200 € (documents cadastraux, certificat d'urbanisme, etc.)
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix
Au total, pour un terrain constructible à 100 000 € vendu par un particulier, les frais de notaire s'élèvent à environ 7 920 €, soit 7,92 % du prix d'achat. Ce taux diminue légèrement pour les terrains plus chers, car les émoluments du notaire sont dégressifs et les débours sont un montant fixe.
Terrain vendu par un lotisseur : 2-3 %
Le cas est très différent lorsque le terrain est vendu par un professionnel : lotisseur, aménageur foncier ou promoteur immobilier. Dans cette configuration, le vendeur est assujetti à la TVA et la vente du terrain est soumise à la TVA à 20 %, un régime comparable à celui d'un achat immobilier neuf.
La conséquence directe est que les droits de mutation classiques (5,81 %) sont remplacés par la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %. Les autres frais (émoluments, débours, CSI) restent identiques.
Pour un terrain en lotissement à 100 000 € TTC :
- Taxe de publicité foncière : 596 € (0,715 % du prix HT, soit environ 83 333 €)
- Émoluments du notaire : environ 1 150 €
- Débours : environ 1 200 €
- Contribution de sécurité immobilière : 83 €
- Total estimé : environ 3 030 €, soit 3,03 % du prix TTC
L'économie par rapport à un achat à un particulier est considérable : près de 5 000 € pour un terrain à 100 000 €. Cette économie sur les frais de notaire compense en partie le fait que les terrains en lotissement sont souvent un peu plus chers au mètre carré, car ils sont déjà viabilisés.
Comment savoir quel taux s'applique ?
La distinction entre frais réduits et frais au taux plein repose sur un critère simple : le vendeur est-il un professionnel assujetti à la TVA immobilière ?
Voici les indices pour identifier le régime applicable :
- Le compromis de vente mentionne la TVA : si le prix est exprimé « TTC » avec une TVA à 20 %, le vendeur est un professionnel et les frais seront réduits.
- Le vendeur est un lotisseur ou un aménageur : ces professionnels vendent toujours avec TVA, donc frais réduits.
- Le terrain fait partie d'un lotissement : les terrains issus d'un permis d'aménager sont vendus avec TVA.
- Le vendeur est un particulier, une indivision ou une succession : droits de mutation au taux plein, donc frais de 7-8 %.
En cas de doute, demandez à votre notaire de vérifier le régime fiscal applicable avant la signature du compromis. Cette information figure obligatoirement dans l'acte de vente.
Exemples de calcul
Voici des estimations de frais de notaire pour un terrain constructible à différents prix, selon le statut du vendeur (département au taux standard de 4,50 %) :
| Prix du terrain | Frais (particulier) | Frais (lotisseur) | Économie |
|---|---|---|---|
| 60 000 € | 5 130 € (8,55 %) | 2 250 € (3,75 %) | 2 880 € |
| 80 000 € | 6 400 € (8,00 %) | 2 620 € (3,28 %) | 3 780 € |
| 120 000 € | 9 360 € (7,80 %) | 3 230 € (2,69 %) | 6 130 € |
| 150 000 € | 11 680 € (7,79 %) | 4 030 € (2,69 %) | 7 650 € |
| 200 000 € | 15 440 € (7,72 %) | 5 230 € (2,62 %) | 10 210 € |
Questions fréquentes
Le taux dépend du vendeur : 7 à 8 % si le terrain est vendu par un particulier (droits de mutation au taux plein), et 2 à 3 % si le terrain est vendu par un lotisseur ou un promoteur professionnel (TVA applicable, droits réduits).
Vérifiez le compromis de vente : si la TVA à 20 % est mentionnée et que le vendeur est un professionnel (lotisseur, promoteur, aménageur), les frais de notaire seront réduits à 2-3 %. Si le vendeur est un particulier, les droits de mutation au taux plein s'appliquent (7-8 %).
Pour un terrain constructible à 100 000 € vendu par un particulier, les frais s'élèvent à environ 7 920 € (7,92 %). Vendu par un lotisseur professionnel, les frais sont d'environ 2 830 € (2,83 %), soit une économie de plus de 5 000 €.
Oui, le prix affiché par un lotisseur professionnel est généralement TTC (toutes taxes comprises), incluant la TVA à 20 %. Les frais de notaire sont calculés sur le prix hors taxe, ce qui contribue à réduire leur montant.
Les droits de mutation (environ 80 % des frais) sont des taxes non négociables. En revanche, le notaire peut accorder une remise de 20 % sur ses émoluments pour les transactions supérieures à 100 000 €. Cela représente une économie de quelques centaines d'euros.